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论隐名购房的法律问题

作者:常鸫旻


[摘要]:本文阐述隐名购房合同的性质和法律特征,指出其在现实中的表现方式和乱象,提出了解决隐名购房纠纷的解决途径。

 

    一、问题的提出

    我们先看一则案例:程某很早就到辽宁省丹东市做生意,多年后想通过按揭的方式再丹东购买一套住房。因她是外地人,在当地没有固定工作,不符合当地对个人购房贷款借款人的条件,于是找到当地人丁某商量,想以丁某的名义贷款购房,丁某表示愿意。2002413日,丁某以自己的名义与丹东一家房地产公司签订了一份购房合同,购得170平方米住房一套,价款50万元。2002419日,丁某以借款人的身份与中国工商银行丹东某支行签订了个人购房借款合同和售房公司抵押合同。同日,房地产公司给丁某出具了首付款的发票。423日,中国工商银行丹东某支行给丁某出具贷款凭证一份,并将贷款32万元转到房地产公司,公司为丁某出具了商品房销售(结算)专用发票。200275日,程某向房地产公司交纳了首付款,同年930日交纳了契税0.68万元和公共设施管理费1.14万元,但交款人和纳税人均体现为丁某。20021226日,丹东市房地产管理局给丁某颁发了房屋所有权证。房地产公司按合同约定期限将房屋交付后,程某对房屋进行了装修,入住至今,并按期向中国工商银行丹东支行偿付贷款。20051010日,丁某向法院起诉,声称自己以50万元的价款购买的房屋,曾以口头约定借给被告程某使用,后索要多次,程某拒不返还,请求法院判令返还房屋。被告程某辩称,房屋是程某自己所买,虽然产权证登记的名是丁某,但自己才是实际出资人购房人。经过三次开庭审理,原告丁某终于承认“当初确实是代替被告程某买房”。但仍不愿放弃房屋所有权。辽宁省丹东市元宝区法院审理认为,原告丁某购买的涉案房屋是基于被告程某的委托,以自己的名义实施的代理行为,是一种隐名代理行为,原告作为受托人应当将处理委托事务取得的财产转交给委托人。因此,法院判决驳回了原告丁某请求,确认被告程某为该房屋的所有权人。①

上述案例仅仅是众多隐名购房纠纷中的一件。社会现实中隐名购房发生的纠纷形形色色,其中大多数是由于房地产价格飚升,出名购房的一方见利忘义,以房屋产权登记的署名为依据主张房屋所有权,从而使隐名委托人(实际出资购房人)的房屋产权受到挑战。那么,隐名购房中有哪些法律问题是我们应当关注的?如何避免和解决隐名购房所产生的纠纷呢?本文试图就此谈些拙见。

 

隐名购房一种民事代理行为。

用他人名义购房实际就是个隐名代理问题。

我国立法过去一直没有对隐名代理做出法律规定。19864月颁布的《中华人民共和国民法通则》对代理的定义是:“代理人在代理权限内以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为,承担民事责任。代理包括委托代理、法定代理和授权代理”。当时我国法定的代理种类只这三种②我们通称其为显名代理(又名直接代理),隐名代理(也称间接代理)在我国的当时立法中没有被体及。但只有显名代理是不够的,它与现实生活的需要必然存在矛盾。在民事交往中,代理人由于各种原因不愿表明自己的代理人身份,如有时代理人担心揭示被代理人的姓名后,第三人直接与被代理人接触洽谈,从而使其遭受损失或失业;有时第三人只愿与代理人进行交易,而不愿与被代理人交易;委托人直接与第三方交易没有可能或极为困难等等。英美法系早已通过1876年的歌德诉胡佛顿一案确立了相关隐名代理的制度③,而我国原立法中关于直接代理的规定并不能对现实生活中的间接代理即隐名代理行为进行调整,必然会发生改变。隐名代理制度被英美法系国家采用并在世界范围内有扩大趋势。所以能被广泛采用,原因在于它有利于确保民商事活动的便捷性和降低成本,为民事主体更好地实现自己的权利、参与社会经济活动提供了极大便利,无数的外贸代理活动即如此。1999315日,我国颁布的《合同法》借鉴英美法的代理制度,在委托合同一章中,对原《民法通则》中没有的隐名代理制作了规定。《合同法》第三百九十六条对委托合同的定义是:“委托合同是委托人和受托人约定,由受托人处理委托人事务的合同。”其中并没有限制受托人只能以委托人名义处理委托事务。《合同法》四百零二条、四百零三条按照第三人订立合同时,是否知道受托人与委托人之间有代理关系,规定了两种不同情形下的法律后果。这样,我们将《民法通则》的代理规定和《合同法》的委托合同条款结合起来看,我国现行立法,实际是在代理的方式上,区分了显名代理(直接代理)和隐名代理(间接代理)。

对隐名代理的认可和保护,有利于满足隐名者基于各种原因,诸如隐私、情感、商业秘密等等因素而主动隐名去从事各种民事法律行为,有利于保护社会的稳定和经济的发展。

 

隐名购房的法律特征

著名法学家王利明先生认为,间接代理的,代理人进行代理活动时以自己的名义,进行代理活动的法律效果并不当然由被代理人承受④。对此,合同法四百零二条、四百零三条已做了很好的注脚。这自然也是它与直接代理的重要区别。

隐名购房的法律特征可归纳为以下几点:

其一,“隐名”和“代理”的特征。被代理人无论出于何种原因,客观上首先要求代理人以其名义,而不是被代理人的名义与他人签订协议。“隐名”和“代理”是隐名购房的最大特点。代理人不得向相对人披露被代理人身份。这是隐名代理与显名代理的区别所在,也是隐名代理的核心部分。

有时造成隐名代理的原因是,第三人是只可与代理人签约,而不能与被代理人签约,但只有被代理人有通过代理人而达到间接与第三人签约购房的合同目的。例如,某市民吕先生2000年与妻子结婚。婚后,吕的岳父单位出售福利房,岳父不想买,吕先生夫妻俩出资以女方父亲的名义从其单位购买了一套福利房,当时房屋产权证上的权利人写的是吕先生岳父。吕先生购房必须使用岳父的名义,否则,岳父单位不对吕先生夫妇出售。再比如隐名购房者出于规避房屋限购、限贷的规定或其它方面的考虑,不能或不愿显露自己的名字购房。

其二,代理人因委托关系而享有代理权。无权代理原则上不对代理人发生效力,但被代理人追认或法律另有规定的除外。房屋买卖中的隐名代理,不存在表见代理。第三人在不知道隐名者与购房者存在代理关系的情况下,无理由推定代理权。换句话说,隐名的代理权不能被第三人推定,而但凡形成隐名代理的,一定有代理权。

    其三,代理人须在代理权限范围内实施代理行为。根据合同法的规定,受托人应当按照委托人的指示处理委托事务,代理人擅自超出其代理权而从事的行为属无权代理。

     其四,当法律规定的特殊情况出现时,第三人和被代理人都可以分别行使自己的选择权和介入权。

其五,隐名的范围不仅发生在自然人之间,也可以在法人之间、法人与自然人之间。

“姓名权,是自然人决定、使用和依照规定改变自己姓名的权利。名称权是指自然人以外其它民事主体依法享有的决定、使用、改变、转让自己的名称并排除他人非法干涉的一种人格权。”

     姓名使用权,是指自然人依法使用自己姓名的权利。它包括积极行使和消极行使两个方面。前者如在自己的物品、作品上标示自己的姓名,作为权利主体的标志;在特定的场合使用姓名,以区别于其他社会成员。后者如在作品上不署名;为特定行为后,拒绝透露自己的姓名。在隐名代理中本人的隐名行为木身就是姓名权的一种行使方式,只要他不为特别法所禁止,不侵犯他人的合法权益,就应当认为是合理的和正当的。

当然,法律禁止的不能以隐名购房的方式进行。比如隐名者不符合经济适用房购买条件,却要用符合条件人的名字购房进行投资,该种隐名代理购房合同属于无效合同,不受法律保护。因为委托购买的是经济适用房,目的是规避国家有关经济适用房的法律规定。政府推出经济适用房的目的是解决中低收入家庭的住房问题,从而改善整个社会的居住状况,因而在开发经济适用房的过程中,房价低于市场价,对购买者也规定了严格的限制条件,只有符合该特定条件的人才有资格购买。而借用他人的身份条件购买特价房,实际上是侵占国家利益,剥夺符合政府规定的特定条件的第三人应有的购房权。因此,依照合同法的规定,这种隐名购房合同应被认定为无效。更有甚者,隐名者巨额资产来路不明或根本就是犯罪所得,害怕暴露而以他人名义购房产生的隐名购房问题。代理人如果知情则会涉嫌犯罪而卷入刑事案件。

实质上,隐名购房代理能走多远? 如何避免纠纷,依法保护隐名购房人和代理人各自的合法权益,这也是本文的探讨的深一层内容。

 

隐名购房与房产的物权登记制度的法律冲突

按照物权登记公示原则,通过登记,将不动产无权的设立、转移、变更向社会公开,使公众了解某项不动产上形成的物权状态。房屋作为不动产进行登记,体现的是物权强大的排他性,直接关系到第三人的利益和交易安全,不允许当事人通过合同自由创设物权;只要公示的房屋没有变动,第三人便可视为该物权的变动没有发生。登记可以防止一房多卖等欺诈行为。⑤但是隐名购房后,房屋登记公示的是代理人的物权,在此阶段发生任何基于隐名购房产生的权属纠纷,只能通过诉讼确权后,才可能实现物权变更登记。否则,在没有完成变更登记之前,第三人从登记人那里善意取得该房屋并进行变更登记的受法律保护,而隐名购房人只能得到隐名购房之债权。例如王先生与李女士婚前,要购买房子以备婚后使用。由于户籍不在房屋所在地,便以李女士之母陈某的名义,王先生全部出资购得一处房产,购房合同和房产登记证书上的权利人均为陈某。数年后王先生与李女士离婚,王先生提出变更房产登记被拒绝。陈某将该房产卖给范先生,陈某与范先生办理了房产过户手续。王先生得知后对陈某和范先生提起诉讼。法院经审理,根据范先生购买陈某房屋的为市场价、范先生对房屋有关信息的知悉情况限于对陈某购房合同及房产登记的了解,认定范先生为善意第三人,他与陈某签订的购房合同有效,陈某则将卖房款给付王先生。

 

隐名购房问题的解决途径

在不动产登记制度之间的冲突面前,隐名购房人的物权受到极大挑战。现实中出现的纠纷,解决起来法律后果不尽相同。尤其诉讼主要看证据。处理不好,影响人与人之间和睦相处,对社会和谐不利。

    如果隐名购房操作不当,就会使实际购房人陷于权属纷争或财产流失。当然,也必须看到之所以出现隐名购房人和代理人之间产生权属纠纷,原因是多方面的,出现的乱象也各不相同。往往是隐名者对名义代理人普遍采取的无偿代理,受托人开始是处于亲情或友情帮人办事,隐名购房人对委托人一般采取不签订协议、不支付报酬、办完即了的态度,受托人心里产生不平衡,以后当看到房屋价格高涨,心生贪念,联想到购房合同、付款人又是记载自己的名字,在利益驱动下,容易做出与隐名出资人争夺房屋产权的事情。也有的是在隐名购房之后,产权登记完成后的某一时间里,当彼此关系发生变化或被某种利益驱动的情况下,名义购房人以合同记载的买方或不动产登记证书记载为理由,要对隐名购房的法律行为进行根本否定。更有甚者,名义购房人虽将产权证书交付隐名购房人,但持购房协议、购买票据重新补办房证,擅将房卖掉牟取暴力,从而引发纠纷。如果出现这种名义购房人将房卖给第三人,而第三人相信房产登记,并办理了过户手续的,则会出现因法律保护善意第三人,而使隐名购房者实际丧失房屋的结果。而近年来,随着房地产价格的迅速增长,政府对房地产业的调控政策、房地产价格的实际走势等诸多因素,直接影响着购房者的交易行为,代理他人隐名购房的一方,原来不存在自己利益受限制的情况,但由于国家政策调控和自身情况的变化,深感因隐名代理他人购房而使自己主义受限或损失。如何变更、补签隐名购房代理合同,以平衡双方的利益,维护正常的合同关系和相互利益?也是很现实的问题。毕竟,在房屋价格高涨后或是在限制购房、限制房贷政策下,各种隐名购房问题较之过去更容易出现诉讼纠纷了。

解决问题的途径如下:

首先应积极推行当事人签订隐名代理合同,这是解决问题的有效办法。应当说,隐名买房隐藏着很多风险,如果一定采用隐名的购房方式,就应当以合同或协议的方式先签署一份委托代理合同,将隐名人的购房付款、购房显名人、房屋产权登记、过户手续及违约责任等都约定清楚,以免产生纠纷。隐名购房如无依据难获法律支持。如果双方事先没有签订有效的隐名代理合同,那么购房者又无法提供自己支付首付及贷款的有力证据的话,那么要想拿回属于自己的房子是很难获得法律支持的。

    购买价值贵重的不动产,不能仅凭信任和彼此关系的感觉,而应当用发展和变化的眼光看人看事。写合同或协议是个比较专业的问题,一般应请专业禧发代书比较稳妥。因为一份条款周全、权责明确、用语精准的合同便于有效防空、制衡隐名者与代理人之间的关系,也是解决矛盾纠纷时的极为重要的证据。

其次,隐名购房者应注意收集保存相关证据,做到防患于未然。委托隐名人应当在交纳购房款首付及银行收贷收据的存根上,最好留有隐名购房的信息如“委托交款人”“代交款人”等,以备今后因纠纷发生诉讼时留有书面证据。因为,如果在无委托代理合同的情况下,此类购房凭证往往将成为法院查证和裁定的关键因素。如果双方事先没有签订有效的隐名代理合同,隐名购房者又无法提供自己支付首付及贷款的有力证据的话,那么要想拿回属于自己的房子是很难获得法律支持的。

再次,隐名购房人应及时采取措施,完成房屋的登记备案手续,防止物权流失。特别是对房屋登记阶段仍然隐名的购房人,应当意识到可能会发生的产权登记人将房产擅自交易的情况。由于房屋属于不动产,按照《物权法》第9条的规定,未经登记的,不产生法律效力,不能对抗善意第三人。因此真正的购房者如果想要拿回属于自己的房屋所有权,只能起诉至人民法院,请求人民法院确认自己为该房屋的所有权人,然后再将房屋所有权证办理在自己的名下。

立法方面的建议:

    1、重构我国代理制度的理论基础,明确代理权是代理制度的核心问题。代理人无论以本人名义还是代理人名义与第三人签订合同,也不论订立合同时是否公开隐名者本人的存在,只要在代理权限范围内实施的,代理后果都应及于隐名者本人,反之,则不能及于隐名者本人。这一被称为“代理权限统一论”的思想,无论大陆法系还是英美法系认识都是一致的。因而,在将来的民法典总则中所规定代理的一般原则中应当树立起上述代理权限统一论的思想,放弃严格的显名主义,对代理概念作广义界定,为位阶较低的法律、法规在制度创新与实践上留下适当空间。

    2、把英美法系隐名代理的合理成分注入到民法典中,建立我国民法代理中的广义代理概念,明确规定代理包括显名代理和隐名代理。

    3、对于隐名代理购房与物权登记制出现的冲突的各种问题,在个别法中加以明确。

 

 

 

 

 参考文献 

[1] 王利明主编《民法》中国人民大学出版社20006月第一版。  

[2] 李国光主编《合同法解释与适用》新华出版社19994月第一版。

[3] 房价网(西安站)2010/10/28《隐名购房风险大最好先签委托合同》

[4]魏振瀛主编《民法》北京大学出版社20009月第1版。

[5]王利明主编《物权法研究》

[6] 李征连付永伟《浅论隐名代理》中国政府法制信息网2005711                 

 

 注释:

高斌、孙浩《这套隐名买的房该归谁?》人民法院报正义周刊2006425日版。

郑立刘春田 李长业著《民法通则概论》红旗出版社19869月第1版第148-150 

李国光主编《合同法解释与适用》下册第1845-1846页。 

王利明主编《民法》中国人民大学出版社20006月第一版第120页。

王利明著《物权法研究》中国人民大学出版社20025月第一版第199页。  

 

 

 


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