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从一起“一房二卖”的案例谈购房者和按揭银行的风险防范

 

方芳

 

    出差回到家,得知家差点被法院查封

        200810月的一天晚上,家住北京朝阳区的郝先生出差回到家后,邻居告诉他法院要查封他家的房屋,因得知该房屋里面一直住者郝先生而不是被执行人钱某,才未贴法院的封条,郝先生感到十分意外,百思不得其解。

    第二天一早,郝先生从物业公司了解到,前来查封的法院称,查封该房屋是出于一起执行案的需要,并称所要查封的该房屋主人应该是钱某,因得知该房屋一直住的是郝先生,加上法院另外2个执行案,要查封的同一栋楼的另外2两套房屋,也遇到住户不是执行案中的被申请人的情况,法院办案法官才留下电话和联系人,暂未贴封条。郝先生心想,自己一直是该房屋的业主,也从没有出租过该房屋,怎么冒出个钱某?一定是搞错了!郝先生马上按办案法官留下的联系方式给法院打电话询问,可从法院了解到的情况让郝先生更摸不着头脑了,遂请来禧发。禧发经过一番了解分析,终于弄清了事情的来龙去脉。

   

    房地产开发商一房二卖起纷争

    早在20033月,郝先生因急需住房,在看过了现今居住的这套精装现房后,就与北京一家房地产开发有限公司(以下称“开发商”)签订了一份《商品房买卖合同》,购买了这套现房。购房款为一次性全额付款,并办理于一个月内办理了房屋交接手续。《商品房买卖合同》约定,开发商应当自签约之日起30日内向房地产管理部门办理商品房预售合同登记备案手续;在交房后的一年内,开发商协助郝先生办理房屋产权证,否则承担违约责任。

    郝先生收房后,又进行了重新装修,于200310月搬入了这套房。可是一年过去了,开发商不仅没有协助郝先生办理房产证,而且还瞒着郝先生,于200412月将郝先生已居住一年多的同一套房屋卖给了第二个购房者,即钱某,并在房管部门进行了商品房预售登记备案。

钱某为买该房屋向银行贷款,双方签订了《房屋按揭贷款合同》,共贷款人民币190万元,约定钱某按月偿还银行贷款,开发商为钱某的债务承担连带保证责任。合同签订后,钱某未如约还款,开发商也没有承担相应的保证责任,银行遂向法院起诉钱某和开发商。案件经过调解结案后进入执行程序,法院将“钱某所有的”房屋在房管部门查封,以清偿钱某对银行的债务,并拟对该房屋贴封条,这就发生了本文开头的一幕。

 

难办的房产证

    郝先生收房一年后,开发商一直不具备给业主办理房产证的条件,拿不到办理房产证相关文件的郝先生,还了解到全楼的业主都遇到无法办理房产证的问题,就于20056月向朝阳区人民法院提起民事诉讼,要求开发商按照合同约定履行相关义务,为其办理房屋产权证,并支付违约金。

    开庭审理中,开发商承认一直未办理房产证的原因是由于开发商还不具备办理房产证的条件,朝阳区人民法院一审作出判决,确认开发商的行为构成违约,判令其在判决书生效之日起十五日内为郝先生办理房屋产权证书,并支付相应违约金。开发商不服一审判决,向北京市第二中级人民法院提起上诉。经合议庭审理,法院最终维持了一审的判决。

    判决生效后,开发商依旧推托,不协助郝先生办理房屋产权证书。不得已,郝先生又向朝阳区人民法院申请强制执行,请求法院强制开发商履行判决书确定的义务。

    截止本文开头另一家法院(以下称“查封法院”)将郝先生的房屋查封时,朝阳区人民法院对开发商的强制执行还在进行中。

  

房屋到底归谁?

    在禧发的协助下,郝先生以案外人名义向另一家查封该房屋的法院提出书面执行异议,主张案外人已先于钱先生签署购房合同,并全额支付了房款,且已实际入住该房,只因开发商违约没有履行预售备案登记和办理房产证,至今没有拿到房产证,案外人没有任何过错,而且北京市第二中级人民法院的终审判决也已在朝阳区法院申请强制执行,故查封法院的查封侵犯了案外人的合法财产权,请求查封法院终止对该房屋的执行,并撤销查封。

    查封法院依法组成合议庭,对案外人郝先生提出的执行异议进行了审查。

    钱某、开发商经传唤未到庭参加谈话。

    案外人的代理禧发为支持其观点,向查封法院提交的证据材料有:1、郝先生与房地产公司签订的《商品房买卖合同》;2、开发商开具的购房款发票;3、前述朝阳区法院一审和北京市二中院二审判决书;4、郝先生的《强制执行申请书》;5、郝先生收房时签署的《物业管理公约》;6、开发商交房时的《住宅质量保证书》及《住宅使用保证书》等。

    申请执行人某银行主张:钱某因购买该房屋与房地产公司签订的《商品房买卖合同》,已经于200412月在房地产登记部门办理了预售公告登记,根据物权法的规定,法院查封正确;2、案外人并非法院查封房屋的合法权利人。案外人要求开发商为其办理产权证的请求属于债权请求权,但被执行人钱某是该房屋的物权权利人,未经钱某的同意不得对房屋进行处分,债权不得对抗物权。为支持其观点,申请执行人向查封法院提交的证据材料有:1、钱某与开发商的《商品房买卖合同》;2钱某与某银行的《房屋按揭贷款合同》;3、某保险公司《个人抵押商品住房综合保险单》。

 

查封法院的裁定

    查封法院的《民事裁决书》主要内容:

    经审查查明:

        20033月×日,郝先生与开发商签订《商品房买卖合同》,约定由郝先生购买本案诉争房屋,购房款为人民币240万元。因开发商未为案外人办理房屋过户手续,郝先生将开发商诉至北京市朝阳区人民法院,要求开发商为其办理房产证并支付迟延履行违约金。北京市朝阳区人民法院于20058月×日作出一审判决,开发商上诉后,北京市第二中级法院200512月×日作出终审判决,判决由开发商为郝先生办理本案诉争房屋产权证书并支付违约金。此后,因开发商未履行生效法律文书确定的义务,郝先生于20064月向北京市朝阳区人民法院申请强制执行。

    另查,200412月×日,钱某与开发商签订《商品房买卖合同》一份,约定由钱某购买本案诉争房屋,购房款为238万。该合同于200412月×日在房管部门进行了商品房预售预购登记备案。20041230日,某银行与钱某、开发商签订《房屋按揭贷款合同》一份,合同约定,钱某因购买房屋而向银行申请贷款人民币190万元,开发商为钱某的上述债务承担连带保证责任,贷款期限240个月……。合同签订后,因钱某未依约还款,开发商亦未承担保证责任,贷款银行将二者诉至本院,该案经本院调解后进入执行程序。

    法院认为,案外人郝先生与被执行人开发商所签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示,不违反法律强制性规定,虽然房屋尚未办理过户手续,但并不影响该合同的效力,且郝先生要求开发商为其办理房屋产权证的权利亦被法院生效判决所确认并正在执行过程中。钱某与开发商所签订的《商品房买卖合同》虽经房管部门进行预售登记备案,但钱某并不据此当然享有对所购房屋的物权。郝先生在购买房屋后已支付全部购房款并实际占有所购房屋,其对房屋未办理过户登记手续并无过错。故申请执行人某银行认为郝先生不是本院查封房屋的合法权利人,而钱某对该房屋享有所有权的意见缺乏事实及法律依据,本院不予采纳。郝先生向本院提出的异议申请理由充分,符合相关法律规定,本院予以支持。

    综上所述,依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条之规定,裁定如下:

    中止对本院所查封的本案诉争房屋的执行。

    如不服本裁定,可于本裁定书送达之日起十五日内,向本院提起诉讼,预期不提起诉讼,本裁定将发生法律效力。

    至此,郝先生暂时松了一口气。

    但某银行不服上述裁定,根据200841日起实施的《民事诉讼法》第二百零四条“执行过程中,案外人对执行标的提出书面异议的,人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查,理由成立的,裁定中止对该标的的执行;理由不成立的,裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服,认为原判决、裁定错误的,依照审判监督程序处理;与原判决、裁定无关的,可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼”之规定,向执行法院另案起诉,并将郝先生、钱某和开发商列为被告,郝先生还在应诉中。

 

         禧发提示

         1、郝先生陷入此次纠纷的一个重要原因是开发商“一房二卖”,开发商利用了郝先生购房时一次性付款,没有向银行贷款,以及当时房屋销售还没有联网备案,又将卖给郝先生的房屋卖给钱某,开庭时钱某一直未出庭,开发商以“不知道当时是怎么回事”来推卸责任。从钱某签署购房协议后,从未主张过该房屋的使用权来看,钱某不是以购买住房为目的的购买者,否则购了房,交了首付,却不收房不是很奇怪?现实生活中,有个别开发商利用没有贷款的已售房屋,找本公司员工或关系人,签署“一房二卖”的售房合同向银行贷款,首付由开发商支付,贷款到开发商帐户后,与本公司员工或关系人解除售房合同,以达到融资的目的,此类案件在前先年屡屡发生。现在,全国大部分城市都采用了联网备案的售房方式,购房者也可通过当地房屋交易管理的官方网站,如北京市房地产交易管理网www.bjfdc.gov.cn等,查询到当地一手房在售的楼盘销售的情况。购房者在决定购房前,可在网上查询房屋交易管理官方网站,防止上当受骗。

        2、购房者要在收到开发商签署后的《商品房买卖合同》后,检查是否已经进行过“预售登记备案”,“预售登记备案”是开发商的义务,合同中应有相应的条款。还要注意,首先,要确定合同上的描述与实际情况是否一致,如果是现房,一定要实地勘察一番,特别要明确所购房屋的权属是否清楚明确,不存在其他的“主人”;其次,要妥善保管好合同,付款后的发票等文件,以便作为证明;再次,仔细查看开发商的资质和信誉,必要的时候,向禧发等专业人士进行咨询后再买房。本案中,因开发商不履行“预售登记备案”义务,更未及时给郝先生办理房产证,使得郝先生所购买的房屋一直处在巨大的风险之中;之后遇到开发商资金周转困难,又“一房二卖”骗取银行贷款,导致郝先生的房屋成为自己不是被告的案件中的被执行标的,消耗了郝先生无数宝贵的时间和精力。比郝先生更不幸的是同楼另2套房屋的2位业主,他们向法院提出执行异议后被驳回,只好另案起诉。

        3按揭银行应仔细审查贷款者的信用状况和抵押贷款的房屋状况。本案中,钱某与银行签订贷款合同时,银行如实地查看过钱某购买的现房,就能及时发现已有住户,不是未售现房,避免用开发商已售并且郝先生已入住的房屋办理抵押贷款,造成事后诉讼。

       4预售登记备案与预告登记效力不同。预售登记备案是指按照《城市商品房预售管理办法》第十条规定,商品房预售,开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内,向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。而预告登记是指按照《物权法》第二十条规定,当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议,为保障将来实现物权,按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后,未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的,不发生物权效力。本案中钱某在房产登记部门进行的登记属于“预售登记备案”,仅仅是行政监管的一种形式,并不对房屋转让时的权属构成实质影响,而且《物权法》是2007101日才实施的,钱先生的购房合同的预售登记备案是在2004年底。某银行的主张实际上是混淆了“预售登记备案”与“预告登记”制度的差别。现在,购房者在买房时,可以依据《物权法》向房产登记部门申请预告登记,以防止到手的房子又被开发商卖给别人。

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